땅주인찾기 완벽 가이드｜등기부·토지대장·지도·연락까지 한 번에

땅주인찾기 완벽 가이드｜등기부·토지대장·지도·연락까지 한 번에

핵심요약 · 주소/지번 확인 → 등기부(소유자·주소) → 토지(임야)대장·건축물대장 보조 확인 → 내용증명/등기우편으로 연락 · 사망·법인·국공유지는 별도 절차

목차

1. 땅주인찾기가 필요한 순간
2. 한눈에 보는 절차(플로우)
3. 1단계: 지번·주소 정확히 찾기
4. 2단계: 등기부등본으로 소유자 확인
5. 3단계: 토지(임야)대장·건축물대장으로 보조 검증
6. 4단계: 소유자에게 안전하게 연락하는 법
7. 상황별 땅주인찾기(사망·법인·국공유지·미등기 등)
8. 비용·소요시간·자주 묻는 질문
9. 바로 쓰는 내용증명 템플릿

땅주인찾기가 필요한 순간

• 매입·임차·통행로 사용 협의, 담장/경계 문제, 배수/진입로 설치 동의 등
• 토지 활용(컨테이너·주차·간판·농지 임대 등) 전 정식 소유자 확인 필수
• 사망자 소유 토지(이른바 조상땅)의 상속인 확인 및 권리 정리

한눈에 보는 절차(플로우)

1. 지번/주소 파악 (지적편집도/국가공간정보지도 등)
2. 등기부등본 열람/발급로 소유자 성명·주소 확인
3. 토지(임야)대장·건축물대장으로 보조 확인(지목, 면적, 소유자현황 등)
4. 연락 — 내용증명/등기우편, 현장 안내문, 인근 중개업소 협조 등
5. 특수상황(사망·법인·국공유지·미등기)에 맞춘 추가 절차

1단계 : 지번·주소 정확히 찾기

등기부는 지번(또는 도로명주소)이 정확해야 조회됩니다. 아래 중 편한 도구를 쓰세요.

• 국가공간정보플랫폼(K-Geo) / 국토정보맵 : 지적경계·주소 탐색
• 포털 지도(지적편집도 레이어)로 필지 경계·지번 확인
• 토지이음에서 토지이용계획도 함께 확인(용도지역·행위제한 체크)

2단계 : 등기부등본으로 소유자 확인

땅주인찾기의 결정적 자료는 ‘부동산 등기부(등기사항증명서)’입니다. 누구나 수수료를 내고 열람/발급이 가능하며, 소유자 성명과 주소가 기재됩니다.

열람/발급 가이드
· 접속: 대법원 인터넷등기소 → 부동산 → 열람 또는 발급
· 검색: 부동산 구분(토지/건물) 선택 → 지번/주소 검색
· 유형: 일반/말소사항 포함(법률 확인용은 ‘말소사항 포함’ 권장)
· 수수료: 열람 700원, 발급 1,000원(인터넷 기준)

※ 열람은 확인용, 발급은 제출용. ‘발급’ 파일은 법적 효력 있음.

3단계 : 토지(임야)대장·건축물대장 보조 확인

• 토지(임야)대장(정부24): 지목·면적·소유자 등 기본 항목. 온라인 열람/발급 무료 (방문 시 소액수수료)
• 건축물대장(정부24): 대지에 건물이 있으면 소유자현황 등 확인. 온라인 열람/발급 무료 (도면은 이해관계 필요)
• 토지이용계획확인서(토지이음/정부24): 용도지역·행위제한 확인(추가 협의 필요 여부 판단)

4단계 : 소유자에게 안전하게 연락하는 법

1. 우편(내용증명·등기): 등기부 상 소유자 주소로 발송 → 수취 확인·기록 보존
2. 현장 안내문: 토지 인근에 연락처 안내문(예: 협의요청) 부착(사유지 훼손 금지)
3. 인근 중개업소 협조: 실제 거주·연락 경로 파악에 도움
4. 개인정보 준수: 전화번호·주민번호 탐색·매입 업체 의존은 법적 리스크가 큼(합법 범위 내 진행)

상황별 땅주인찾기

① 소유자가 사망한 토지(‘조상땅찾기’)

• K-Geo(조상땅찾기) 또는 지자체 조상땅찾기 민원 이용(상속인 자격·증빙 필요)
• 안심상속 원스톱으로 토지 포함 각종 재산 일괄 조회(기간·요건 확인)

② 법인(회사) 소유

• 등기부 소유자에 법인 명칭·주소 표시 → 홈택스 ‘사업자등록상태조회’로 사업장 주소 확인·보완
• 공식 연락처는 공시/홈페이지/대표전화 활용(개인연락처 수집은 지양)

③ 국공유지·지자체 소유

• 등기부 소유자에 ‘대한민국/○○시’ 등 표기 → 해당 관리부서(재무·회계·재산관리 등)에 협의
• 점용·사용허가 및 사용료 기준 별도

④ 미등기·표시불일치 등 특수

• 토지대장/건축물대장과 등기부 간 불일치 시 표시변경·정정 절차가 수반될 수 있음
• 오래된 폐쇄대장·지번변경 이력은 연혁인쇄로 추적

비용·소요시간·FAQ

항목	온라인 수수료	비고
등기부등본(열람/발급)	열람 700원 / 발급 1,000원	인터넷등기소·즉시 발급
토지(임야)대장	온라인 무료	정부24(방문 시 소액수수료)
건축물대장	온라인 무료	도면은 이해관계 필요
토지이용계획확인서	일부 유료(온라인 열람 가능)	토지이음/정부24

FAQ

• Q. 등기부로 전화번호까지 알 수 있나요? A. 아니요. 성명·주소까지만. 연락은 내용증명/등기우편이 안전합니다.
• Q. 주소가 오래돼 반송되면? A. 재발송(우편물 수취인불명 사유 확인) 또는 현장 안내문·인근 중개업소 활용.
• Q. 사망자 토지는? A. 조상땅찾기/K-Geo·안심상속 원스톱으로 상속인 범위 확인 후 협의.

바로 쓰는 내용증명 템플릿

제목: 토지 사용(또는 매입·임차) 협의 요청의 건

수신: [소유자 성명] 귀하
주소: [등기부상 주소]

1. 귀하 소유 토지(지번: [○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○-○], 면적: [㎡])에 관하여,
2. [통행로 사용/매입/임차/배수관 매설 등] 관련 협의를 정중히 요청드립니다.
3. 연락 가능하신 시간대에 [연락처]로 회신 부탁드립니다.

발신: [성명/연락처/주소]
발신일: [YYYY-MM-DD]

※ 우체국 인터넷 내용증명(전자)으로 접수하면 기록 보존이 용이합니다.

이 가이드는 땅주인찾기를 처음 하는 분도 지번 찾기 → 등기부 열람 → 대장 확인 → 내용증명 발송까지 한 번에 따라 할 수 있도록 설계했습니다. 매입·임차·통행·경계 협의 등 다양한 상황에서 땅주인찾기 절차를 표준화해 시간과 비용을 줄이세요. 특히 사망자 토지(조상땅찾기)나 법인·국공유지 등 특수 케이스도 체크리스트대로 진행하면 안전합니다.

▲ 맨 위로